加强国有资产租赁合同中法律管理及风险防控

2022-05-07 14:00:11    浏览次数:   

xx年4月,我有幸前往上海xx大学脱产学习,参加“温州名城集团资产监管与法律法规专题研修班”。本次学习历时5天,共完成7堂课内教学,2堂现场教学。授课老师不乏当前国内学术大家和知名教授,讲授行云流水,内容字字珠玑。这次进修对我而言,不仅是场增进新知识、新概念的学习课,还是场吸收先进理念、启迪思想火花、解答工作疑惑的头脑风暴。让我重新审视工作实务中的经历和操作,进而总结、归纳、提炼出新的认识,对我提升资产监管和法务工作认识水平有非常大的帮助作用。

联系当前实际,且以国有资产经营工作中频发纠纷的租赁工作为例,谈谈该如何利用法律武器,加强国有资产租赁合同法律管理工作,进而表述我此次xx之行的学习心得。同时也通过聊聊在当前资产租赁法律管理工作需要注意的风险防范点,以及还能做哪些改进和完善,阐明几点我的“设想”。

本次进修后,最强烈的认识——就是对国有资产租赁合同的法律管理不仅要“从头管到尾”,还要有超前和后续的管理意识。从今起改变平常观念,摒弃两个“不要”,提倡两个“重视”,并努力落实三个“设想”。

需要摒弃的两个“不要”,一是不要觉得签了合同就是万事大吉。二是不要觉得签了合同就可置之不理。务必提倡的两个“重视”,一是要重视合同签订前的管理。二是要重视合同履约过程中的管理。三个“设想”是对完善今后工作的探究。具体如下:

一、租赁合同签订前的风险

(一)对承租主体资格审查管理

承租主体选择不好,是日后产生租赁纠纷的根本原因。以南塘街江南茶市租金纠纷案为例,此案从拖欠租金开启仲裁之路起,一直纠缠到中级法院,直到对方因破产被裁定“资不抵债无财产可执行”为终结。纠缠期间公司折损租金不说,单是为此付出的人力、物力上的诉讼成本就很值得我们在今后工作中借鉴经验教训。

所以签订租赁合同前,应尽量做好合同主体资格的法律审查把关。比如针对法人承租,可要求承租人提供近期财务报表或到工商部门求证对方资信能力,通过一看(营业执照)多了解(注册资金、信用名单、资信口碑)等排查,筛选出履约能力强、商业信誉良、资金实力好的承租主体。

(二)对租赁标的物做好租前公示披露管理

标的物功能、缺陷约定不明确,也是导致租赁纠纷的一个重要诱因。在租赁合同签订后,以“不清楚标的物功能、缺陷”为藉口产生纠纷的情况时有发生。那么,在租赁前对标的物的缺陷或瑕疵是“捂起来”还是“露出来”,也是实务操作中的一个风险点。比如实践中某个标的物并不存在重大瑕疵,仅因规划上属架空层,产权“有无”上存在一定缺陷。在签约前,只要尽到告知和披露义务,将缺陷明示在签约前,如果承租人坚持求租(可能属意租金评估价格的低、惠),那么双方完全可以达成自愿、互惠的结果。

所以应依据法律规定,以专业的法律眼光,原则上对“标的物的功能、缺陷”能披露的就披露,尽量详尽描述,尽量事前告知。

(三)对合同文本格式、内容规范化的管理

曾经有个租赁纠纷案,承租方在诉讼中黔驴技穷的情况下,避开主要争议,无厘头“咬文嚼字”,揪住合同文本中关于争议解决途径“温州市仲裁委员会(应为温州仲裁委员会)”大做文章。

这个例子也许不是最有普遍性,但恰恰说明签订合同时候,不仅要注意合同的主要条款,还要处处认真严谨,做好合同文本格式、条款内容等各方面规范化审查管理。因为我们面临的承租方,一旦发生纠纷,他们往往比我们自己更能发现我们的不足。加强对合同文本的规范化的认识并通过法务管理工作执行到位,是防范风险和保护自我的坚实盾牌。现实中,对租赁合同内容做好细致审查,同时对提高履约率也是非常必要的。

(四)对合同符合国家政策法规的审核管理

国有资产因属国家所有,对其管理必须满足相关国有资产管理规定是强制要求。因此,需要在签订合同前严格把控“政策法规关”,落实相关国有资产政策法规的各项规定和文件精神。例如,合同属“三重一大”范围的,签约前要审查内部决策和管控工作流程是否到位。属于国有资产转让的,审查是否已进行了资产评估等等。通过审核合同是否符合国有资产政策法规,来达到预防风险、管理资产的目的。

二、租赁合同签订中的风险

(一)租金履约管理

我们租赁经营国有资产,追求经济效益是目的。粗粗统计手头上资产租赁纠纷案7件,属于租金纠纷的就有5件,占比达70%。原因有因承租人失信违约、生意失败、破产等不一而足,但造成的费用拖欠都给我们带来较大的损失。

为此,作为出租方一定要特别关注租金交付和期限情况,明确先付后用的原则,必要时候可要求承租人支付一定履约保证金或押金。还有,一旦出现拖欠租金,应当及时催告,并要注意诉讼时效和保留催告证据等。

(二)履约期间的保障和检查管理

前面说合同签订后,不能束之高阁。作为资产管理者和出租方,还要为承租人在水、电等公用设施使用上的保障和管理工作再尽心尽力,做好保障服务。本色酒吧、秦际文化公司、世代商业等租金纠纷案中,承租人都曾经以水、电、消防等问题做拖欠租金的理由。试想,如果这些保障工作到位,既能减少诉求理由,说不定也会让租赁收益顺利进行。

同时,还要定期依法开展出租标的物的检查,对法律禁止的各种违法行为,及时发现,及时制止。比如说,承租人擅自改变用途,违章搭建、装修不当以及影响安全环保等问题。

三、风险防控的设想

(一)建立风险防控制度的设想

如果有条件,法务部门应该并同资产经营部门、财务部门,尝试结合实际案件和资产业务操作流程,分析研究风险存在的环节和集聚点,制定专门的防控制度。如果可以,是否可以起草编辑《资产租赁工作风险防控实务指导》一类的实用宝典,通过总结经验提高资产业务工作人员的风险意识,规范操作流程。

(二)完善合同审核流程和工作台账的设想

尽量规范管理合同全过程,比如针对洽谈、起草、签订、生效等一系列流程,加强内控。例如,租赁前有书面计划和方案。租赁洽谈中,有一定的书面记录。租期届满后,租赁标的物的移交,也有详细的清单记录。对往来联系的工作函,租金支付情况记录等信息台账也要认识其重要性,做好保存,以便日后发生法律纠纷时做证据。

(三)利用法规监督管理的设想

定期培训学习相关国有资产管理的系列政策法规,提高业务人员的法律意识,培养业务人员识辨法律风险的能力。能在日常的监督检查中,用法律的准则判断承租人是否按约定使用,发现异常、存在安全隐患和违法活动,都要及时提出整改,必要时采取法律补救措施或及时解除租赁合同,用法律这一合法武器维护国家和公司的权益。

言长纸短,我尚需将所学结合所用,继续思考和论证。不破不立,我尚需假以时日融合贯通,最终形成更加成熟完善的见解。

“博学而笃志,切问而近思”,非常感谢组织给予的这次学习机会和安排,使我得以充电加把劲,以更好的动力努力工作,为安居公司和名城集团贡献力量!

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